Baurecht

Das ab 2018 geltende Bauvertragsrecht

Der Deutsche Bundestag hat am 09.03.2017 in 2. und 3. Lesung das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Das neue Gesetz ist zum Jahreswechsel 2017 / 2018 in Kraft getreten. Alle Vertragsverhältnisse, die ab dem 01.01.2018 begründet werden, unterfallen daher diesen neuen gesetzlichen Regelungen.

Die Neuregelungen stellen sowohl für den Juristen, als auch für die tägliche Praxis der Bauverträge wohl den bedeutsamsten Eingriff in das für die Abwicklung von Bauverträgen Ihnen bislang bekannte und vertraute maßgebliche Regelungsgefüge seit Inkrafttreten des BGB dar. Einen Kurzüberblick über die wichtigsten Neuerungen finden Sie in unserem Merkblatt Bauvertragsrecht 2018.

BGH: Ein Auftraggeber, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, sondern die Leistung mit dem Mangel gleichwohl behält, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer / Auftragnehmer seinen Schaden nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen.

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 22.02.2018 (BGH, Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17) entschieden, dass ein Auftraggeber, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, sondern die Leistung mit dem Mangel gleichwohl behält, dann keinen Schadensersatzanspruch in der Höhe beanspruchen kann, was es kosten würde, als ob dieser Mangel beseitigt worden wäre (= fiktive Mängelbeseitigungskosten). Stattdessen kann der Auftraggeber den Schaden in der Weise bemessen, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt. Hat der Besteller die durch das Werk geschaffene oder bearbeitete Sache veräußert, ohne dass eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen. Damit erteilt der BGH jeglichen hypothetischen Wegen, den Schaden zu bemessen, eine Absage. Diese Rechtsprechung hat der BGH inzwischen auch in einem weiteren Urteil (BGH Urteil vom 21.11.2019 – VII ZR 278/17) fortgeführt. Diese Rechtsprechung gilt auch für die Haftung des Architekten: Lässt der Auftraggeber Bauwerksmängel nicht beseitigen, scheidet im Verhältnis zum Architekten hinsichtlich der von diesem zu vertretenden Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, ein Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten betreffend das Bauwerk aus.

Mietrecht

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist möglich, wenn ein Mieter den Einbau oder die Wartung / Kontrolle von Rauchmeldern verweigert und dadurch seine Pflicht zur Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen verletzt.

Das Amtsgericht Augsburg vertritt in seinem (Urteil vom 16.05.2018 – 22 C 5317/17) die Rechtsauffassung, dass die Weigerung eines Mieters, die Installation oder die spätere Wartung von Rauchmelder zuzulassen, eine Pflichtverletzung darstellt, die so schwerwiegend ist, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist. Wegen der Verletzung (vertraglicher) Duldungspflichten komme diese Kündigung sogar sofort und nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen eine (rechtskräftig) titulierte Duldungspflicht zur Wartung oder Installation der Rauchmelder verstoßen habe. Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung könne gegebenenfalls entbehrlich sein.

Dies hat das Amtsgericht Augsburg im Verfahren 22 C 5317/17 bzgl. der Erstinstallation von Rauchmelder und im Verfahren 72 C 544/19 durch ein Versäumnisurteil für die spätere Wartung von Rauchmeldern entschieden. Die Begründung des Urteils und die Argumentation des Amtsgerichts Augsburg finden Sie im link zum Urteil des AG Augsburg vom 16.05.2018 – 22 C 5317/17.

WEG- Recht

Mehrheitsbeschluss für die Annahme eines gerichtlichen Vergleiches ausreichend, auch wenn der Vergleich die Genehmigung einer baulichen Änderung erfasst.

Nach der Rechtsauffassung des Landgerichts München I ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft für die Annahme eines gerichtlichen Vergleiches auch dann ausreichend, wenn der Vergleich die Genehmigung einer baulichen Änderung mit beinhaltet. Eine allseitige Zustimmung ist nicht erforderlich. Anbei unser Link zur Entscheidung des  Landgericht München I 36 S 18080-17 WEG im Volltext.

Nachbarrecht

Beeinträchtigung durch Bäume auf dem Nachbargrundstück: Auch wenn von einem Baum erhebliche Beeinträchtigungen auf das Nachbargrundstück ausgehen, liegt eine Störereigenschaft des Eigentümers dieses Baumes grundsätzlich dann nicht vor, wenn die landesrechtlichen Abstandsflächen eingehalten sind.

In seinem Urteil vom 20.09.2019 – V ZR 218/18 definiert der Bundesgerichtshof (= BGH) die sog „Störereigenschaft“ im Sinne des § 1004 BGB. Diese liegt nicht vor, wenn die in dem jeweils einschlägigen Landesnachbarrechtsgesetz vorgeschriebenen Grenzabstände für Anpflanzungen eingehalten sind. Dann läge nämlich eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks vor, die eine Störereigenschaft i.d.R. ausschließt. Einen Kommentar und den Volltext der Entscheidung BGH, Urteil vom 20.09.2019 – V ZR 218/18 finden Sie im Link.